Gravamen Mecánico de California
Una guía completa para presentar, ejecutar y proteger sus derechos de gravamen bajo las Secciones 8400–8494 del Código Civil de California.
¿Qué Es un Gravamen Mecánico?
Un gravamen mecánico (a veces llamado gravamen de construcción o gravamen de proveedor de materiales) es un reclamo legal registrado contra una propiedad inmueble para asegurar el pago por mano de obra, materiales, equipos o servicios proporcionados para una obra de mejora. En California, el derecho a presentar un gravamen mecánico está establecido bajo la Sección 8400 del Código Civil, que establece que una persona que proporciona trabajo autorizado para un proyecto de construcción tiene un derecho de gravamen sobre la propiedad que se está mejorando.
El gravamen mecánico es uno de los remedios de pago más poderosos disponibles para los participantes de la construcción. Crea un interés de seguridad en la propiedad misma, lo que significa que el propietario no puede vender ni refinanciar la propiedad con un título limpio hasta que el gravamen sea resuelto. Si es necesario, el reclamante del gravamen puede ejecutar la hipoteca sobre la propiedad para satisfacer la deuda, al igual que un prestamista hipotecario puede ejecutar por un préstamo impago.
La ley de gravamen mecánico de California está codificada en las Secciones 8000–8848 del Código Civil, que fueron reorganizadas y modernizadas con vigencia a partir del 1 de julio de 2012. Estos estatutos rigen los derechos de gravamen, requisitos de aviso preliminar, procedimientos de registro y plazos de ejecución.
¿Quién Puede Presentar un Gravamen Mecánico en California?
Bajo la Sección 8400 del Código Civil, las siguientes partes tienen el derecho de registrar un gravamen mecánico si han proporcionado mano de obra, servicios, equipos o materiales para una obra de mejora:
- Contratistas generales (contratistas directos) que tienen un contrato con el propietario
- Subcontratistas de cualquier nivel que realizan trabajo en el proyecto
- Proveedores de materiales que suministran materiales incorporados en la obra de mejora
- Arrendadores de equipos que alquilan equipos utilizados en el proyecto
- Trabajadores que realizan trabajo en el proyecto (Sección 8404 del Código Civil)
- Profesionales de diseño, incluyendo arquitectos, ingenieros y topógrafos que proporcionan servicios para el proyecto
Para calificar, el reclamante debe haber proporcionado mano de obra o materiales a solicitud de, o con el consentimiento de, el propietario o su agente. El trabajo también debe ser parte de una "obra de mejora" según la definición de la Sección 8050 del Código Civil, que incluye construcción, alteración, reparación, demolición o remoción de cualquier edificio, estructura o mejora.
Estatutos clave: Código Civil §8400, §8404, §8050
Requisitos de Presentación y Plazos
California impone plazos estrictos para registrar y ejecutar un gravamen mecánico. No cumplir con cualquier plazo resulta en la pérdida permanente de los derechos de gravamen.
Requisito de Aviso Preliminar
La mayoría de los reclamantes (aparte de contratistas directos y trabajadores) deben entregar un aviso preliminar de 20 días según la Sección 8200 del Código Civil para preservar sus derechos de gravamen. El aviso preliminar debe entregarse al propietario, al contratista general y al prestamista de construcción (si lo hay) dentro de los 20 días de haber proporcionado por primera vez mano de obra o materiales. No entregar un aviso preliminar oportuno limita el gravamen del reclamante al trabajo realizado dentro de los 20 días antes de que el aviso fuera realmente entregado, más todo el trabajo después del servicio. Conozca más sobre avisos preliminares de California.
Plazos de Registro
- Contratistas directos: Deben registrar el gravamen mecánico dentro de los 90 días posteriores a la finalización de la obra de mejora (Código Civil §8412)
- Todos los demás reclamantes: Deben registrar dentro de los 90 días posteriores a la finalización de la obra de mejora, o 60 días después de que el propietario registre un aviso de finalización o cese, lo que ocurra primero (Código Civil §8414)
Plazo de Ejecución
Después del registro, el reclamante debe iniciar una acción de ejecución hipotecaria dentro de los 90 días según la Sección 8460 del Código Civil. Si el propietario entrega una demanda al reclamante bajo la Sección 8462, el plazo de ejecución se reduce a 30 días desde la fecha de la demanda. No presentar la demanda dentro del período aplicable hace que el gravamen sea nulo e inaplicable.
Dónde Registrar
El gravamen mecánico debe registrarse en la oficina del registrador del condado en el condado donde se encuentra la propiedad. El gravamen debe contener la información requerida por la Sección 8416 del Código Civil, incluyendo una descripción del trabajo realizado, el monto del reclamo, el nombre del propietario y una descripción de la propiedad suficiente para su identificación.
Proceso de Presentación Paso a Paso
Siga estos pasos para registrar y ejecutar correctamente un gravamen mecánico en California:
Entregue un Aviso Preliminar
Si es subcontratista, proveedor de materiales o arrendador de equipos, entregue un aviso preliminar de 20 días al propietario, contratista general y prestamista de construcción dentro de los 20 días de haber proporcionado por primera vez mano de obra o materiales (Código Civil §8200). Presente un aviso preliminar ahora.
Complete el Trabajo o la Entrega
Termine de proporcionar mano de obra, materiales o equipos en el proyecto. Documente todo: mantenga registros de contratos, facturas, órdenes de cambio, recibos de entrega y registros diarios. La documentación completa fortalece su reclamo de gravamen.
Prepare y Registre el Gravamen Mecánico
Redacte el reclamo de gravamen mecánico usando el formulario prescrito en el Código Civil §8416. Incluya su nombre, el nombre del propietario, una descripción del trabajo o materiales, el monto reclamado y una descripción legal de la propiedad. Registre el gravamen en el registrador del condado donde se encuentra la propiedad dentro del plazo aplicable.
Entregue Copia al Propietario
Dentro de los 10 días posteriores al registro del gravamen mecánico, entregue una copia del gravamen registrado al propietario por entrega personal, correo de primera clase o correo certificado (Código Civil §8416(c)). No entregar la copia no invalida el gravamen pero puede exponerlo a responsabilidad por daños resultantes.
Ejecute Dentro de 90 Días
Presente una demanda de ejecución hipotecaria en el tribunal superior del condado donde se encuentra la propiedad dentro de los 90 días posteriores al registro del gravamen (Código Civil §8460). Si el propietario entrega una demanda escrita para iniciar la acción, tiene solo 30 días para presentar (Código Civil §8462). Registre un lis pendens para notificar sobre la acción pendiente.
Importante: Se Requiere Aviso Preliminar Primero
En California, la mayoría de los reclamantes deben entregar un aviso preliminar antes de poder presentar un gravamen mecánico. Si es subcontratista, proveedor de materiales, arrendador de equipos o cualquier parte que no sea contratista directo o trabajador, debe entregar un aviso preliminar de 20 días según la Sección 8200 del Código Civil para preservar la totalidad de sus derechos de gravamen.
Sin un aviso preliminar oportuno, sus derechos de gravamen se ven severamente limitados. Solo puede reclamar el pago por trabajo proporcionado dentro de los 20 días antes de que el aviso fuera realmente entregado, más el trabajo realizado después del servicio. Esto puede significar la pérdida de miles de dólares en cobertura de gravamen.
No espere hasta tener una disputa de pago para pensar en su aviso preliminar. La mejor práctica es entregar el aviso dentro de los primeros 20 días de cada proyecto, independientemente de si espera problemas de pago.
Lea nuestra guía completa sobre avisos preliminares de California o presente su aviso preliminar ahora.
Preguntas Frecuentes
Los contratistas directos deben registrar un gravamen mecánico dentro de los 90 días posteriores a la finalización de la obra de mejora (Código Civil §8412). Los subcontratistas y proveedores deben registrar dentro de los 90 días posteriores a la finalización, o 60 días después de que el propietario registre un aviso de finalización o cese, lo que ocurra primero (Código Civil §8414). "Finalización" se define en el Código Civil §8180 y puede significar finalización real, cese de trabajo durante 60 días continuos o registro de un aviso de finalización.
Sí, para la mayoría de los reclamantes. Según el Código Civil §8200, los subcontratistas, proveedores de materiales y arrendadores de equipos deben entregar un aviso preliminar de 20 días al propietario, contratista general y prestamista de construcción para preservar sus derechos de gravamen mecánico. Los contratistas directos (aquellos con contrato directo con el propietario) y los trabajadores están exentos del requisito de aviso preliminar. Sin un aviso preliminar, el monto de su gravamen se limita al trabajo realizado dentro de los 20 días antes de que el aviso fuera entregado, más el trabajo después del servicio. Conozca más sobre el requisito de aviso preliminar.
Cualquier persona que proporcione mano de obra, servicios, equipos o materiales para una obra de mejora en propiedad inmueble tiene el derecho de registrar un gravamen mecánico según el Código Civil §8400. Esto incluye contratistas generales, subcontratistas de cualquier nivel, proveedores de materiales, arrendadores de equipos, trabajadores, arquitectos, ingenieros y topógrafos. El reclamante debe tener una relación contractual directa o indirecta con el propietario, y el trabajo debe haber sido autorizado.
Después de registrar su gravamen mecánico, debe presentar una demanda de ejecución hipotecaria dentro de los 90 días (Código Civil §8460). La demanda se presenta en el tribunal superior del condado donde se encuentra la propiedad. Si el propietario le entrega una demanda escrita para iniciar la acción de ejecución según el Código Civil §8462, el plazo se reduce a 30 días. Si no presenta la demanda dentro del plazo aplicable, el gravamen vence por operación de ley y se vuelve inaplicable. El propietario puede entonces registrar una petición para cancelar el gravamen según el Código Civil §8480. Es recomendable también registrar un lis pendens (aviso de acción pendiente) para asegurar que el gravamen siga siendo efectivo contra compradores posteriores.
Comience con un Aviso Preliminar
Proteja sus derechos de gravamen mecánico desde el primer día. Entregar un aviso preliminar es el primer paso esencial para asegurar su capacidad de presentar un gravamen si no le pagan.
Aviso Legal: La información en esta página se proporciona solo con fines educativos generales y no constituye asesoramiento legal. La ley de gravamen mecánico es compleja, y los requisitos específicos, plazos y procedimientos pueden variar según los hechos de su situación. Las Secciones 8000–8848 del Código Civil de California rigen los derechos de gravamen mecánico y están sujetas a enmiendas legislativas. Este contenido está actualizado a la fecha de publicación pero puede no reflejar cambios posteriores a la ley. Para asesoramiento específico a sus circunstancias, consulte a un abogado licenciado en California. NoLiens es una plataforma tecnológica que asiste con la preparación de documentos y no es un bufete de abogados.