Derechos de Gravamen del Subcontratista en California — Guia Completa

Por que Importan los Derechos de Gravamen del Subcontratista

Los subcontratistas ocupan la posicion mas vulnerable en la cadena de pago de la construccion. Usted realiza el trabajo, pero su contrato es con el contratista general — no con el propietario que en ultima instancia controla el dinero. Cuando un contratista general no paga, usted no tiene recurso contractual directo contra el propietario.

California reconocio este problema hace mas de un siglo y creo un conjunto de poderosas protecciones estatutarias disenadas especificamente para nivelar el campo de juego. Estos derechos de gravamen otorgan a los subcontratistas la capacidad legal de ir mas alla del contratista general y asegurar el pago directamente de la propiedad o los fondos de construccion.

Esta guia recorre todas las herramientas disponibles para los subcontratistas de California: el aviso preliminar, el gravamen mecanico, el aviso de suspension de pago y las reglas de exencion de gravamen que necesita entender antes de firmar cualquier cosa.

El Problema de la Cadena de Pago

Los pagos de construccion fluyen hacia abajo a traves de una cadena de contratos:

• El propietario paga al contratista general
• El contratista general paga a los subcontratistas
• Los subcontratistas pagan a sus proveedores de materiales y trabajadores

El problema es obvio: si el contratista general recibe el pago del propietario pero no lo transmite, el subcontratista no tiene contrato con el propietario para hacer cumplir. Sin derechos de gravamen, la unica opcion del subcontratista seria demandar al contratista general — quien puede ser insolvente, no responder o disputar el monto adeudado.

Los derechos de gravamen de California cierran esta brecha. Permiten a los subcontratistas saltarse la cadena contractual y presentar un reclamo directamente contra la propiedad, los fondos del prestamista de construccion, o ambos. Esto es lo que hace que la ley de gravamenes mecanicos sea tan poderosa — y tan importante de entender para cada subcontratista.

Paso 1: Enviar un Aviso Preliminar

Codigo Civil de California §8200–§8216

El aviso preliminar es la base de todos los derechos de gravamen de un subcontratista en California. Sin el, no puede presentar un gravamen mecanico ni enviar un aviso de suspension de pago. Es el documento mas importante en la proteccion de pagos de construccion.

Que hace

Un aviso preliminar notifica al propietario, contratista general y prestamista de construccion que usted esta proporcionando mano de obra o materiales a su proyecto. No crea un gravamen — simplemente preserva su derecho a presentar uno mas tarde si no le pagan.

La regla de los 20 dias

Los subcontratistas deben enviar un aviso preliminar dentro de los 20 dias de haber proporcionado por primera vez mano de obra o materiales al proyecto. Si envia el aviso tarde, sus derechos de gravamen se limitan al trabajo realizado dentro de los 20 dias antes de que el aviso fue realmente enviado, mas todo el trabajo en adelante. Pierde cobertura para cualquier trabajo anterior.

Quien debe recibirlo

• El propietario (o propietario presunto)
• El contratista general (o contratista presunto)
• El prestamista de construccion (si existe)

NoLiens maneja todo el proceso de aviso preliminar — desde la generacion del aviso hasta la entrega por correo certificado. Aprenda mas en nuestra guia de aviso preliminar de California.

Paso 2: Presentar un Gravamen Mecanico

Codigo Civil de California §8400–§8494

El gravamen mecanico es el recurso de pago mas poderoso disponible para los subcontratistas. Coloca un reclamo legal directamente sobre la propiedad donde usted realizo el trabajo, gravando el titulo y haciendo dificil o imposible para el propietario vender o refinanciar hasta que se resuelva el gravamen.

Requisitos previos

• Debe haber enviado un aviso preliminar (Paso 1)
• Debe haber proporcionado realmente mano de obra, servicios, equipos o materiales que mejoraron la propiedad
• Debe existir un saldo impago adeudado a usted

El plazo de 90 dias

Un gravamen mecanico debe registrarse en el registrador del condado dentro de los 90 dias posteriores a la finalizacion del proyecto o cese del trabajo. Si pierde esta ventana, pierde el derecho de gravar por completo.

El plazo de ejecucion

Despues de registrar el gravamen, tiene 90 dias para presentar una demanda para hacerlo cumplir. Si no inicia una accion de ejecucion hipotecaria dentro de este periodo, el gravamen expira y se vuelve inaplicable. El propietario tambien puede solicitar la liberacion del gravamen si usted no lo hace cumplir.

Por que funciona

Un gravamen mecanico a menudo se llama la "opcion nuclear" por lo seriamente que afecta a la propiedad. Las companias de titulos marcaran el gravamen, los prestamistas retendran fondos, y el propietario enfrenta una posible venta forzada. Esto crea una enorme presion para resolver la disputa de pago rapidamente.

Para mas detalles sobre el proceso de presentacion, consulte nuestra guia de gravamenes mecanicos de California.

Paso 3: Enviar un Aviso de Suspension de Pago

Codigo Civil de California §8502–§8520

Un aviso de suspension de pago es una alternativa poderosa (o complemento) al gravamen mecanico. En lugar de gravar la propiedad, retiene los fondos de construccion mantenidos por el propietario o el prestamista de construccion, impidiendo que esos fondos sean desembolsados hasta que su reclamo sea resuelto.

Dos tipos de avisos de suspension

• Aviso de suspension sin fianza — Enviado al propietario o contratista general. El destinatario debe retener fondos suficientes para cubrir su reclamo. No se requiere fianza.
• Aviso de suspension con fianza — Enviado al prestamista de construccion. Requiere que el reclamante presente una fianza (tipicamente el 125% del monto del reclamo). El prestamista esta entonces obligado a retener fondos del prestamo de construccion para cubrir su reclamo. Esto es particularmente poderoso en proyectos grandes con financiamiento de construccion.

Cuando usarlo

Un aviso de suspension de pago es especialmente util cuando:

• Hay un prestamista de construccion cuyos fondos puede retener
• La propiedad es ocupada por el propietario (donde los derechos de gravamen mecanico pueden ser limitados)
• Desea asegurar el pago sin gravar el titulo de la propiedad
• Lo esta usando junto con un gravamen mecanico para maximo apalancamiento

Para mas detalles, consulte nuestra guia de aviso de suspension de pago de California.

Paso 4: Exenciones de Gravamen — Sepa lo que Esta Firmando

Codigo Civil de California §8132–§8138

Las exenciones de gravamen son la otra cara de la moneda. Mientras que las herramientas anteriores protegen su derecho a cobrar, las exenciones de gravamen son documentos que renuncian a esos derechos — generalmente a cambio de un pago. Entender la diferencia entre exenciones condicionales e incondicionales es critico para cada subcontratista.

Los 4 tipos de exencion estatutarios de California

• Exencion Condicional sobre Pago Parcial (CC §8132) — Renuncia a derechos para un pago especifico, pero solo despues de que el cheque sea cobrado. La mas segura para pagos parciales.
• Exencion Incondicional sobre Pago Parcial (CC §8134) — Renuncia inmediatamente a derechos al firmar, independientemente de si el cheque es cobrado. Usar con precaucion.
• Exencion Condicional sobre Pago Final (CC §8136) — Renuncia a todos los derechos restantes, pero solo despues de que el pago final sea cobrado.
• Exencion Incondicional sobre Pago Final (CC §8138) — Renuncia inmediata y permanentemente a todos los derechos de gravamen. Solo firme despues de confirmar el pago completo.

La regla de oro para subcontratistas

Nunca firme una exencion incondicional antes de que el pago se haya acreditado completamente en su cuenta bancaria. Si el cheque rebota o el pago es revertido despues de haber firmado una exencion incondicional, habra perdido permanentemente sus derechos de gravamen por ese monto sin forma de recuperarlos.

Las exenciones condicionales son siempre la opcion mas segura para pagos parciales. Solo entran en vigencia una vez que el pago es realmente recibido y procesado.

Lea nuestra guia completa de exenciones de gravamen de California y conozca la diferencia entre exenciones de gravamen y liberaciones de gravamen.

Plazos Clave para Subcontratistas

Cada derecho de gravamen tiene un plazo estricto. Perder uno puede significar perder ese recurso permanentemente. Estas son las ventanas criticas a seguir:

Consejo profesional: No espere hasta el ultimo minuto. Comience el proceso de aviso preliminar en el Dia 1 de cada proyecto. NoLiens puede automatizar esto para que nunca pierda un plazo.

Errores Comunes que Cometen los Subcontratistas

Estos son los errores que vemos con mas frecuencia. Cada uno de ellos puede costarle sus derechos de gravamen por completo.

Como NoLiens Ayuda a los Subcontratistas

NoLiens fue creado para ayudar a subcontratistas, contratistas y proveedores a proteger sus pagos sin necesitar un titulo de abogado. Esto es lo que manejamos:

• Avisos preliminares — Genere y envie avisos preliminares conformes con California por correo certificado, con seguimiento y prueba de entrega
• Seguimiento de plazos — Recordatorios automatizados para que nunca pierda un plazo de 20 dias, 90 dias o de ejecucion
• Gestion de exenciones de gravamen — Cree, envie y rastree los cuatro tipos de exencion estatutarios con firmas electronicas
• Organizacion de proyectos — Mantenga todos sus avisos, exenciones y partes del proyecto en un solo lugar en cada trabajo

Nos enfocamos en la prevencion — asegurandonos de que sus derechos de gravamen esten preservados desde el primer dia para que tenga el maximo apalancamiento si surge una disputa de pago.

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