Protecciones para Propietarios de Vivienda Contra Gravamenes Mecanicos en California

Por que los Propietarios Necesitan Entender los Gravamenes Mecanicos

La mayoria de los propietarios de vivienda son tomados por sorpresa por los gravamenes mecanicos. Usted contrata a un contratista general, le paga a tiempo y asume que todos los que trabajan por debajo estan recibiendo su pago. Luego un subcontratista que nunca ha conocido registra un gravamen contra su propiedad porque el contratista general se quedo con el dinero en lugar de pagarles.

Este no es un escenario raro. Sucede en proyectos residenciales en toda California todos los dias. El subcontratista tiene un derecho legal de gravar su propiedad porque su mano de obra o materiales la mejoraron — independientemente de si usted tenia un contrato con ellos.

La buena noticia es que la ley de California proporciona a los propietarios varias protecciones. La clave es entenderlas antes de comenzar un proyecto, no despues de que ya se haya presentado un gravamen.

Como Terminan los Gravamenes en Su Propiedad

El sistema de gravamenes mecanicos crea lo que a veces se llama el problema del "propietario paga dos veces". Asi es como funciona:

• Usted contrata a un contratista general y le paga por el trabajo
• El contratista general contrata a subcontratistas (plomeros, electricistas, estructuristas) y proveedores de materiales
• El contratista general no paga a uno o mas de esos subcontratistas o proveedores
• El subcontratista o proveedor no pagado registra un gravamen mecanico contra su propiedad

Usted ya pago a su contratista general en su totalidad. Ahora enfrenta un gravamen de alguien que nunca contrato. Si no lo resuelve, el reclamante puede presentar una demanda de ejecucion hipotecaria contra su hogar. Este es el problema central que las protecciones para propietarios de California estan disenadas para prevenir.

Su Derecho a Recibir Avisos Preliminares

Codigo Civil de California §8200

Los avisos preliminares son su sistema de alerta temprana. Bajo la ley de California, cualquier persona que no tenga contrato directo con usted (subcontratistas, proveedores de materiales) debe enviar un aviso preliminar dentro de los 20 dias de haber proporcionado por primera vez mano de obra o materiales a su proyecto. Este aviso le dice exactamente quien esta trabajando en su propiedad y preservando sus derechos de gravamen.

Que hacer cuando reciba uno

• No entre en panico. Un aviso preliminar no es un gravamen. No significa que alguien lo este amenazando o que haya un problema de pago.
• Guardelo en archivo. Cree una carpeta para cada aviso preliminar que reciba del proyecto.
• Verifique con su contratista general. Preguntele a su contratista general que confirme que esta pagando a esa parte. Solicite prueba de pago.
• Uselo como apalancamiento. Antes de hacer su proximo pago parcial al contratista general, requiera exenciones de gravamen de cada parte que le envio un aviso preliminar.

Si alguien que proporciono mano de obra o materiales no envio un aviso preliminar, su capacidad de presentar un gravamen mecanico es significativamente limitada. Para una comprension mas profunda, consulte nuestra guia de aviso preliminar de California.

Requiera Exenciones de Gravamen Antes de Pagar

Codigo Civil de California §8132–§8138

Las exenciones de gravamen son la herramienta mas efectiva que los propietarios tienen para prevenir gravamenes mecanicos. Antes de liberar cualquier pago parcial a su contratista general, requiera exenciones de gravamen condicionales de cada subcontratista y proveedor que le envio un aviso preliminar.

Como usar exenciones efectivamente

• Pagos parciales: Requiera exenciones condicionales sobre pago parcial (CC §8132) del contratista general y todos los subcontratistas antes de liberar cada desembolso
• Pago final: Requiera exenciones incondicionales sobre pago final (CC §8138) de todas las partes antes de hacer el ultimo pago
• Compare con avisos preliminares: Cruce las exenciones con su archivo de avisos preliminares. Cada parte que le notifico debe proporcionar una exencion.

Una exencion condicional solo entra en vigencia una vez que se acredita el pago, por lo que protege tanto a usted como al subcontratista. Si el contratista general se resiste a proporcionar exenciones de sus subcontratistas, eso es una gran senal de alerta. Aprenda mas en nuestra guia de exenciones de gravamen de California.

Acuerdos de Cheque Conjunto

Un acuerdo de cheque conjunto es un arreglo simple pero poderoso: en lugar de pagar solo al contratista general, usted emite un cheque a nombre de ambos, el contratista general y el subcontratista conjuntamente. Ambas partes deben endosar el cheque para cobrarlo, lo que asegura que el subcontratista realmente reciba el dinero.

Cuando usar cheques conjuntos

• Cuando tiene preocupaciones sobre si su contratista general esta pagando a sus subcontratistas
• Cuando un subcontratista lo contacta directamente sobre falta de pago
• En montos grandes de subcontratos donde el riesgo es significativo
• Cuando su contratista general acepta el arreglo (es voluntario, no requerido por ley)

Limitaciones

Los cheques conjuntos no son una solucion completa. Solo cubren los pagos que usted dirige a traves de ellos, y requieren la cooperacion del contratista general. Tampoco protegen contra proveedores de materiales o subcontratistas de segundo nivel. Pero para partidas importantes de subcontrato como plomeria, electricidad o HVAC, pueden proporcionar proteccion significativa.

Que Hacer si se Presenta un Gravamen Contra Su Propiedad

Si descubre que un gravamen mecanico ha sido registrado contra su propiedad, no entre en panico. Tiene opciones. Pero necesita actuar deliberadamente y entender los plazos.

Paso 1: Verifique que el gravamen sea valido

• El reclamante envio un aviso preliminar? Si no, sus derechos de gravamen pueden ser limitados o invalidos.
• Fue el gravamen registrado dentro de los 90 dias de la finalizacion del proyecto o cese del trabajo?
• El reclamo del gravamen es por un monto consistente con el trabajo realmente realizado?
• El reclamante realmente proporciono mano de obra o materiales que mejoraron su propiedad?

Paso 2: Evalue sus opciones

Para una descripcion completa del proceso de gravamenes mecanicos, consulte nuestra guia de gravamenes mecanicos de California.

El Aviso de Finalizacion

Codigo Civil de California §8182

Presentar un aviso de finalizacion en el registrador del condado es una de las cosas mas simples y efectivas que un propietario puede hacer para limitar la exposicion a gravamenes. Cuando registra un aviso de finalizacion, acorta el plazo para presentar gravamenes mecanicos:

• Contratistas generales deben presentar su gravamen dentro de 30 dias (en lugar de 90)
• Subcontratistas y proveedores deben presentar su gravamen dentro de 60 dias (en lugar de 90)

Cuando presentarlo

Debe registrar el aviso de finalizacion dentro de los 15 dias posteriores a la finalizacion de la obra de mejora. Si pierde esta ventana, el aviso es ineficaz.

Por que importa

Al acelerar el plazo de presentacion de gravamenes, crea una ventana de incertidumbre mas corta. Sabra antes si se van a presentar gravamenes, y puede cerrar la exposicion financiera del proyecto mas rapido. Esto es especialmente valioso en proyectos residenciales grandes donde hay multiples subcontratistas involucrados.

Riesgos Especiales del Propietario-Constructor

Si usted esta actuando como su propio contratista general (un "propietario-constructor"), su exposicion a gravamenes mecanicos es significativamente mayor. La razon:

• Cada subcontratista y proveedor tiene una relacion directa con usted. No hay un contratista general entre usted y las personas que hacen el trabajo. Cada uno tiene derechos directos de gravamen contra su propiedad.
• Debe gestionar todos los pagos usted mismo. No hay un contratista general para coordinar pagos a subcontratistas. Si olvida pagar a un proveedor, pueden gravar inmediatamente.
• Los requisitos de aviso preliminar pueden diferir. Las partes en contrato directo con el propietario generalmente no estan obligadas a enviar un aviso preliminar para preservar sus derechos de gravamen. Esto significa que puede no recibir advertencia antes de que se presente un gravamen.
• Mas partes, mas riesgo. En lugar de gestionar una relacion con un contratista general, esta gestionando relaciones con cada oficio en la obra.

Como NoLiens Ayuda a los Propietarios de Vivienda

NoLiens otorga a los propietarios de vivienda las mismas herramientas que los grandes propietarios comerciales usan para gestionar el riesgo de pago de construccion en cada proyecto:

• Rastree quien trabaja en su proyecto — Mantenga un registro claro de cada subcontratista y proveedor involucrado, organizado por proyecto
• Recopile y gestione exenciones de gravamen — Solicite, rastree y almacene exenciones condicionales e incondicionales de todas las partes antes de liberar pagos
• Verifique avisos preliminares — Mantenga todos los avisos preliminares organizados y cruzados con sus registros de pago
• Monitoree plazos — Sepa exactamente cuando se abren y cierran las ventanas de presentacion de gravamenes para cada parte en su proyecto

La prevencion siempre es menos costosa que lidiar con un gravamen despues de que ha sido presentado. NoLiens le ayuda a mantenerse adelante del problema.

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